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应对开发商“囤字诀” 专家建议“重拳”出击
南京新政引来开发商强烈反弹，他们通过各种途径给主管部门施压，甚至公开叫板：“行政调控不符合市场规律，注定会成为‘空调’！”“不让我涨价就不卖房，10月以后必有报复性反弹！”
北京华远集团总裁任志强两度在其博客上撰文“炮轰”南京市物价局，称其动用行政手段调控房价是回到了计划经济时代的“开倒车”行为。南京市一房产企业老总则质疑，物价局规定开发商利润率为13%，而税务局多年来一直按20%的利润率来预征楼盘税收，两家自相矛盾。
舆论造势之外，一些房产商更通过虚报成本、不领证、不卖房等手段规避调控，房价“暗战”悄然上演。
新政甫出，浦口区就有一楼盘“顶风作案”擅自调价，被南京市物价部门封盘查处，另外四家虚报成本的楼盘被“挤水分”，其中最多的一个楼盘每平方米大概减少了300元。在6月中旬的一次拉网式检查中，物价部门发现101个楼盘中有54个楼盘执行“一套一价”政策不到位。虚报成本的现象更为普遍，如仙林地区一个楼盘把会所、门卫、居委会建设费用全部进入房价成本；奥体两家楼盘除了物管用房、地下地上设备用房、自行车位，连所有的地下机动车位建设费都进了商品房成本。
记者发现，一些开发商为了获取更高利润，干脆就不领取销售许可证，或者故意做些犯规的“小动作”，主管部门的封盘查处正中其“捂盘”下怀。对于已经领证的开发商，由于在领取预售证一个月内不开盘其预售许可证将作废，一些开发商为了达到囤房惜售的目的，就将已建成、并符合销售条件的房屋抵押给银行。
南京市房产管理局统计显示，仅今年一季度就有33家楼盘办理了在建工程抵押，这些楼盘都是已经拿到预售许可证的。开发商预期的囤房收入，远远高于给银行的利息。
更出格的是房子还未开盘，二手房中介那里却已经有了高价房源。一家名为“映山菁华”的楼盘，售楼小姐表示“开盘时间未定、价格未定”，但在某房产中介却挂出房源信息，单价比之前市场预期高出数百元。
对于房地产开发商敢于大肆囤房的原因，中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞分析认为原因有三，首先，我国融资成本低，银行贷款利率还比较低；其次，开发商资金相对充裕，房价上涨预期强烈。当前，整个房地产市场给开发商的一个预期就是未来的土地价格会越来越高，而房子的供给则越来越少，房子相对稀缺的程度越来越高房价必然大幅上涨，所以开发商认为囤房有利可图；再次，政策的执行力度不够，这是要害。对于属于市场行为不规范的地方，政府应该依法予以严惩。
“商人本性不可改变，但政府的行为可以改变。从道德上谴责开发商是软弱无力的，无助于问题的解决。在国家政策上，只有增加有效供给才能从根本上把房价降下来，要以价格杠杆、经济杠杆去治理，使囤积者无利可图。”牛凤瑞建议说。
记者获悉，有五家在售楼盘未经核价就进行销售，将按照有关规定被没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款，没有违法所得的，将处两万元以上、20万元以下的罚款。（邓华宁 姚玉洁 李佳鹏） |
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