合作开发
新世纪懿德项目最新公开的规划面积达177.78公顷，合2666.7亩。此地距上海市中心直线距离不足十公里，是上海近郊最大的待开发地块。
因世博会召开在即，近年懿德项目所在地块先后架起多座大桥与浦西连接，两条在建地铁线穿行其中，商业价值数以百亿计。
相关资料显示：1992年，三林辖区由上海县划归浦东新区，上海县则撤销并入新成立的闵行区。区划调整前夕，当地政府突击批地，将该项目地块批租给下属的上海县房地产总公司。2001年，上海县房地产总公司改制，为安置人员，清理债权债务，将此地块开发权以近7亿元的价格，转予周小弟的上海新世纪创业有限公司(下称新世纪创业)。其时，新世纪懿德现任总经理徐建刚从浦东新区公安局辞职进入公司。知情人称，徐即为周小弟获得土地的“掮客”之一。
2001年4月，项目公司新世纪懿德成立，新世纪创业、上海县房地产总公司及另一政府背景的上海中星集团(前身为上海市住宅建设办公室)，分持项目公司85%、10%和5%的股份。
当时，一举拿下土地开发权的周小弟无力支付约7亿元转让款。2001年9月至次年9月，周先后引入上海阳光集团公司、西子集团和上海君颐置业有限公司合作开发懿德项目，三公司分别投入3.335亿元、3.344亿元和2.7亿元。
根据当年所签协议，三家合作方“阳光”、“西子”、“君颐”分获900亩、800亩和500亩土地的商业开发份额，并共同承担300亩动迁房的开发成本。各方将分别成立项目部，开发各自获得的土地份额。
上述“合作”方式其实极不规范：对外，上述三幅总计2200亩的地块仍挂在新世纪懿德名下，须由后者统一办理土地转让手续；对内，三家“带资进场”的合作方仅是组成项目部开发相应地块，并未成立项目公司，因此相应三幅地块的产权归属尚未完全明晰。
新世纪懿德拿地之时，中央政府已明确土地转让的“招挂拍”程序，但一位曾参与项目的律师告诉《财经》：当时上海土地市场上，真正经过“招挂拍”程序转让的土地为数寥寥，且多为小幅地块，大幅土地基本掌握在政府背景或有政府关系的地产商手里。这些地产商，凭一纸批文即可获得数以亿计的收益。由于在公开市场几乎无地可拿，西子集团、阳光集团这类外地企业，多以前述“项目合作”方式曲折进入，产权并未明确到位。这种“变相炒地”的潜规则模式，日后一旦出现合作方利益冲突，便难免纠纷诉讼。
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