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	◆今日嘉宾：钢运置业董事长代育松总经理朱勇 ◆访谈主题：讲述创业传奇，揭秘房价上涨原因

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钢运置业董事长代育松向网友问好

钢运置业公司总经理朱勇

直播现场

“员工激励制度是钢运成功的重要经验”

代育松回答网友的提问

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直播全文

[商界在线]：网友们大家好！重庆钢运置业董事长代育松今日做客商界在线-天天直播，讲述他的创业传奇，还将告诉你真正的房价上涨之秘！2007-8-23 15:07:24

[商界在线]：代董现在已经来到了我们的直播室，和他一起接受访谈的还有钢运置业总经理朱勇先生，我们的访谈马上开始，欢迎网友积极参与！2007-8-23 15:09:21

[商界在线]：商界在线-天天直播的各位网友，大家下午好！商界在线-天天直播又与您见面了，今天我们邀请到的嘉宾是重庆钢运置业代理有限公司董事长代育松先生和总经理朱勇先生，首先请两位和大家打声招呼吧。2007-8-23 15:12:40

[嘉宾代育松]：大家中午好。2007-8-23 15:12:54

[嘉宾朱勇]：大家好。2007-8-23 15:13:07

[商界在线]：重庆钢运置业是目前重庆最大的房产中介商之一，拥有100多个中介网点，600多名员工，被评为中国房地产经纪百强企业、全国优秀房地产企业、房地产中介机构A级资质。代育松先生本人是房地产方面的专家，在房价持续上涨的今天，代董和朱总经理有一些话想和大家分析一下，欢迎广大网友参与我们的互动，首先请问一下代总，当初是怎样走向房产中介这条创业之路的呢？2007-8-23 15:13:41

[嘉宾代育松]：我从97年开始做这个行业，由于国家住房制度的改革，还有一个就是老百姓对住房刚性的需求，城市改革方面使房地产市场发生了变化，这个行业是适应市场的需求产生的。2007-8-23 15:14:42

[嘉宾代育松]：最开始做这个行业的时候，在94、95年很不活跃。之后，由于城市拆迁，住房有很大的需求，产生了这样一个契机。买卖双方需要我们提供信息，为拆迁户的安置提供信息面，中介才应运而生。2007-8-23 15:15:17

[商界在线]：那房地产中介在房屋交易中到底扮演一个什么样的角色呢，代总给介绍一下吧？2007-8-23 15:15:45

[嘉宾代育松]：钢运在重庆做了这么久以后产生了一个理念，我们这个行业在国外是“房地产经纪人”，是房地产的顾问，又是房地产的投资理财师，是房地产的集成服务商，从房屋买卖到贷款，是一个投资理财的集成服务商。2007-8-23 15:16:21

[商界在线]：那请问朱总，目前，重庆的房地产中介市场是一个什么样的情况，给我们想要买房的网民朋友做一个介绍？2007-8-23 15:17:03

[嘉宾朱勇]：目前房地产是比较敏感的时期，一个是重庆房地产的门槛，就是进入中介行业的门槛不是很高，鱼龙混杂，据行业协会统计，去年有400多家关掉，又有差不多300-400家冒出来。2007-8-23 15:17:48

[嘉宾朱勇]：第二，受重庆直辖十年以及城乡统筹配套改革试验区消息的刺激，我们的区位优势已经日益的凸现，重庆房地产市场迎来了前所未有的发展机遇。2007-8-23 15:18:26

[嘉宾朱勇]：第三，外地大的品牌中介机构进入重庆房地产市场，重庆的房地产市场正在向规模化、专业化的方向发展。2007-8-23 15:18:57

[商界在线]：也就是说一些小的不规范的中介就要被市场淘汰掉，今后在不断的淘汰、更新中，强者才能站起来。可否从全国的房产中介做一个分析呢？2007-8-23 15:19:40

[嘉宾朱勇]：全国房产中介发展是参差不齐的，全国的一些一级城市基本上被大品牌机构垄断，城市的房价也非常高，对业绩起到一个支撑。二三级城市在资金、人才、管理方面与发达城市有很大的差距，这些城市需要学习。2007-8-23 15:22:23

[商界在线]：代总，目前钢运置业是怎样一种经营模式呢，可否给大家介绍一下？2007-8-23 15:22:41

[嘉宾代育松]：首先从以人为本的角度出发，培养员工的素质，因为员工的素质是企业的核心竞争力，要让他们处理一种正确的观念，为人民服务，把员工的思想做好，员工的思想做好了，整个团队才有战斗力。2007-8-23 15:23:56

[嘉宾代育松]：在重庆这方面，我们努力做好规模化、网络化。公司狠下工夫，争取在奥运会之前，我们要成为重庆旗舰团队，打造行业里面的精英，明年还要扩张成300多家，我们在这方面还在努力之中。2007-8-23 15:24:18

[商界在线]：那作为中介企业往往都做二次销售，是吧？2007-8-23 15:24:36

[嘉宾代育松]：对！2007-8-23 15:24:50

[商界在线]：那我们的二次销售是怎样一种形式呢？2007-8-23 15:25:07

[嘉宾朱勇]：我们在这上面主要是对优质的资源进行整合，然后把它推荐给我们一些优质的客户，满足客户的需求。2007-8-23 15:25:51

[商界在线]：那咱们的销售模式与其他的中介有什么不同点呢？2007-8-23 15:26:56

[嘉宾朱勇]：钢运的特色方面，我们在产品线上是比较丰富的，从楼盘代理到居家服务以及到装修，整个线链比较好。2007-8-23 15:28:19

[商界在线]：代总可否介绍一下，钢运置业是重庆最大包含的，那这个“最大包含”是什么意思呢？2007-8-23 15:28:59

[嘉宾代育松]：我们的规模比较大，我们已经有300多家，我们在重庆的房地产中介行业里面是发展比较多的，重庆的房地产行业在高速发展，我们也要赶上重庆的房地产发展需要。2007-8-23 15:30:03

[商界在线]：也就是说，企业的经营理念、服务方式都要上去？2007-8-23 15:30:14

[嘉宾代育松]：对，服务网络化都要跟上去。2007-8-23 15:30:28

[商界在线]：那钢运置业在消费者的口碑效应有没有一个目标？2007-8-23 15:30:38

[嘉宾代育松]：有的。我们钢运最注重企业在客户口中的口碑，我们推出“终生服务”，刚开始员工不了解，实际上我们就是在做口碑，我们回头率的客户占57%，正是因为我们有正确的经营理念，把客户当成上帝，所以现在我们很多客户刚开始是一个人买，然后是一家人，亲戚朋友都在我们这里买，就是服务做得比较好。2007-8-23 15:32:01

[商界在线]：可能“服务一生”的态度的确为钢运置业赢得了比较好的口碑。房产中介的利润如何呢？很多人一听房产中介就觉得利润很高，暴利，可否给大家分析一下？2007-8-23 15:33:37

[嘉宾朱勇]：谈到利润是比较敏感的话题，现在重庆的市场竞争比较激烈，成本也比较高，如果经营得当的话，利润还是比较丰厚的，所以有很多人想进入这个行业。2007-8-23 15:34:01

[嘉宾代育松]：需求比较大，成交也比较活跃。2007-8-23 15:35:01

[商界在线]：也就是说，咱们钢运置业的发展也是建立在服务之上的，钢运置业的理念是立足于服务，从长远的角度服务。2007-8-23 15:35:35

[嘉宾朱勇]：为社会创造价值，我们从利润之中又来回馈广大市民。2007-8-23 15:36:03

[商界在线]：利润为了公司长远发展，发展起来更好的服务社会。从创业开始，钢运置业也经历过辉煌时期、困难时期，可否谈一下钢运置业创立之初的一些情况呢？2007-8-23 15:36:22

[嘉宾代育松]：重庆是一个内陆城市，03、04年我们也遇到很多瓶颈的问题，我们一两个月关了10-20家店，那时候由于宏观的因素，公司显得很萎靡，但是我们还是准时给员工发工资。2007-8-23 15:36:45

[商界在线]：那不够发怎么办？2007-8-23 15:37:01

[嘉宾代育松]：那就社会融资，因为员工的工资是养家糊口的，很重要，所以我们从来不拖欠员工一分钱，员工的稳定是最重要的，所以不管公司有什么困难，都准时给员工发工资。2007-8-23 15:37:33

[商界在线]：也就是说企业的发展之本还是在于人才，有了人，企业才能发展？公司再困难，员工的福利待遇一定要保障？2007-8-23 15:38:10

[嘉宾代育松]：那是肯定的。2007-8-23 15:38:21

[商界在线]：由于国家的一些调控，一开始中介行业发展不是很好，那后来企业怎样发展壮大的呢？2007-8-23 15:38:58

[嘉宾代育松]：我们最重要的还是抓管理，我们出了钢运的基本法规，从人员素质上进行管理，高薪聘请一些人才进公司，对整个企业的员工有一个分配制度，从细节抓起。2007-8-23 15:39:32

[嘉宾代育松]：从清洁卫生到员工的着装，从整体形象开始，对客户的服务理念，从进门开始怎样进行服务，从这个方面开始抓起。从一些小的细节开始做起。2007-8-23 15:39:57

[商界在线]：刚才有网友问，企业曾经是否贷款给员工发工资？2007-8-23 15:40:28

[嘉宾代育松]：肯定是有的。2007-8-23 15:40:43

[商界在线]：肯定网友听到这个消息不太相信，但是你这样说，网友肯定对您对员工的承诺非常的敬佩。那朱总，在员工的用人上有什么样的要求呢？2007-8-23 15:41:24

[嘉宾朱勇]：目前公司老员工的比例占到我们总人数的41.8%，老员工的从业经验比较丰富，是我们公司的财富。新员工有冲劲，有激情，他们又为我们企业注入了新鲜的血液，是我们公司发展的动力。现在公司是“以老代新，新老结合”的稳定状况。2007-8-23 15:42:11

[商界在线]：那公司选拔人才方面看中哪方面的能力？2007-8-23 15:43:01

[嘉宾朱勇]：一个是看业务技能，这是需要培养的。二是对企业的忠诚度。一些好的苗子，我们提供好的舞台，让他们在这个舞台上去发挥自己的能耐。2007-8-23 15:44:05

[商界在线]：那归属感和责任感又涉及到另外一个问题，在企业的员工中，更看中的是归属感还是责任感呢？2007-8-23 15:44:36

[嘉宾朱勇]：首先肯定要满足员工的基本需求，他要吃饭，他要生存。第二是要一个好的工作环境，这就需要一个好的企业文化来做支撑。第三方面就是满足精神方面的需求。2007-8-23 15:45:46

[嘉宾朱勇]：第四还要满足个人的人生规划，比如他干了一年或者两年以后，你这个企业是否能发展，你是否能提供机会让他发展。有很多人才到了小的企业会遇到瓶颈，不能得到他所需要的。
　　2007-8-23 15:46:06

[商界在线]：钢运置业不但留住了很多客户，更留住了很多的人才。代总，如果用一句话来描述在中介行业取得的成功经验，那这句话应该怎样说呢？2007-8-23 15:46:32

[嘉宾代育松]：成功的经验就是在正确的时机作出正确的决策，然后坚持到底。成功的时机很重要，还要有持之以恒的精神，这是成功的关键。2007-8-23 15:47:43

[商界在线]：企业在遇到转折点的时候，您采取了什么样的决策？2007-8-23 15:49:42

[嘉宾代育松]：在钢运中遇到政策调控时有转折点，该收缩的时候一定要收缩，遇到房地产形势很好的时候，要把握好正确的发展时机。2007-8-23 15:50:06

[商界在线]：钢运置业是从哪一年开始真正的摆脱困难，走向大好的发展？2007-8-23 15:50:29

[嘉宾代育松]：大概是在2005年的时候，主要是从管理和人员激励机制上下了工夫，我们钢运在重庆希望员工是高薪，但是哪种激励制度？我们在这块是狠下了工夫的。员工在企业来做不好，第一是害公司，第二是害自己。所以我们员工的激励制度是比较好的，我们员工的工资都是比较高的。2007-8-23 15:51:11

[商界在线]：就是说，员工激励制度也是钢运置业成功的重要经验？2007-8-23 15:51:27

[嘉宾代育松]：对。2007-8-23 15:51:43

[商界在线]：还有一个问题请教一下朱总，全国的房地产上涨，房地产现在正处在大好的发展时机，那么对中介行业来说是不是一个很好的商机呢？2007-8-23 15:51:59

[嘉宾朱勇]：确实是这样，随着房价的上涨，中介行业也会发展得更好。2007-8-23 15:52:12

[商界在线]：这个商机怎样来体现？2007-8-23 15:52:27

[嘉宾朱勇]：房价上涨以后，成交金额比较高，那么佣金收入也会比较高，投入在企业的改造也会更多，那么服务业会更好。2007-8-23 15:52:54

[商界在线]：目前房价持续上涨，您觉得是否处于失控状态呢，或者是一个泡沫经济？2007-8-23 15:53:38

[嘉宾代育松]：重庆的房价泡沫肯定不是。重庆的房价并不高，基本没有泡沫。并且我觉得生活在重庆老百姓是很幸福的，二手房的房价大概在3000元一平米。2007-8-23 15:54:14

[商界在线]：请问一下代总，换一个角度来说，房地产开发处在一个热潮之中，钢运置业是否会涉足房地产开发？2007-8-23 15:54:37

[嘉宾代育松]：老百姓对房地产的需求确实很大，有的房子会一抢而空，土地的成本是陆陆续续的升上来，随着土地成本的上升，房价也开始上涨。我们也看到这一块，我们毕竟做中介行业资金来源还是有限，我们现在磨合到一些小地块，我们还是会做一些小开发，条件成熟的时候我们肯定是会要做的，肯定看好这块市场。2007-8-23 15:55:18

[嘉宾代育松]：我们能做的不超过我们的极限，现在我们也在谈几个小的地。这方面我们也是才开始探索，在成熟的时候我们会适当的切入进去。2007-8-23 15:56:15

[商界在线]：目前还是商业机密？那咱们再谈一下炒房，朱总是否可以介绍一下温州人炒房的模式？2007-8-23 15:57:04

[嘉宾朱勇]：温州人就是走街串巷宣传，一下子就可以募集到上千万的资金，大手笔的买楼房。新房子建起来就是整层整层的团购。2007-8-23 15:57:36

[嘉宾朱勇]：他通过媒体的炒作，使房价迅速的形成抢购的氛围，使房价升温，然后他觉得合适的时候进行抛售。2007-8-23 15:57:50

[商界在线]：那这种行为是否属于本质上扰乱市场的行为？2007-8-23 15:58:03

[嘉宾朱勇]：商人正确的投资也的确是正常的，并没有违反一些法律法规。2007-8-23 15:58:15

[商界在线]：那温州人的这种模式对我们来说是否有借鉴的方面？2007-8-23 15:58:40

[嘉宾代育松]：温州人从温州到上海、广州、北京，但是来到重庆以后有的温州人就做不走了，是因为他们不熟悉重庆的地域，他们来买都是买一些中心的热炒楼盘，他们把其他一些地方的模式拿到重庆来是不行的，重庆房价在市区涨的概率没有郊区涨得快。2007-8-23 16:00:35

[嘉宾代育松]：如果咨询一下我们这种本地化的公司，会得到更好的发展。在重庆，稍微一点的郊区，原来1000多，现在房价涨成了4000，原来在主城区原来5000多，现在也就6000。2007-8-23 16:00:48

[商界在线]：那我们重庆中介有没有借鉴温州人的那种炒房模式？2007-8-23 16:00:59

[嘉宾代育松]：重庆中介借鉴温州人的炒房模式还是不多，我们有些地方也学到一些经验。在市场经济条件下，也肯定要学习他们的一些好的方法。2007-8-23 16:01:13

[商界在线]：那咱们钢运在以后的发展方面在注意商机或者是其他方面，是否有改进的经营模式呢？2007-8-23 16:01:42

[嘉宾代育松]：改进的模式很多，我们在重庆的网点建设相当于做了大的物流市场，很多大公司进入重庆市场都是委托我们，还有国外的发展基金最早来重庆的时候，也是委托我们。2007-8-23 16:02:19

[嘉宾代育松]：因为我们对重庆的地产市场非常的了解，所以这些企业也看中了我们这个平台，愿意和我们合作，我们在这方面做得更精细化，为客户提供更好的服务。2007-8-23 16:02:24

[商界在线]：市场上要更准确的细分一下，居住用房，商业用房，服务商更加细化一下，朱总，想请问一下，从长远的发展来看，现在火爆的新房和二手房哪个市场会好一些？2007-8-23 16:02:52

[嘉宾朱勇]：从特定的区域来看，二手房的体量会越来越大，这个市场是无法估量的。2007-8-23 16:03:05

[商界在线]：可能有网友不懂了，为什么新房的市场会萎缩，二手房的市场会扩大？2007-8-23 16:03:23

[嘉宾朱勇]：因为随着城镇化的进程，土地的供给是有限的。2007-8-23 16:03:35

[商界在线]：可否预测一下新房的市场火爆情况会持续多久？2007-8-23 16:03:48

[嘉宾朱勇]：就重庆来说，重庆新房的开发会呈现出从主城到近郊城市的互动，新房的开发部仅仅局限在主城区周边，连一些比较远的郊县都有自己独立的中心，重庆的土地是比较辽阔的，在未来，新房的发展前景也还是比较好的。2007-8-23 16:04:15

[商界在线]：刚才代总谈了重庆现在成为了新特区，对老百姓来说，出去说重庆是特区人了。但实际对房产来说，行外人感受不到给房地产行业带来的好处，可否说一下，重庆成为特区之后，对房地产有哪些利好，或者是以后的发展方向在哪里呢？2007-8-23 16:04:37

[嘉宾代育松]：高速发展的新房市场之后就是繁荣的二手房市场，包括我们是重庆人，几个月不去走那些地方，去了之后都找不到。2007-8-23 16:04:53

[商界在线]：代总，可否谈一下目前国家宏观调控对房市上有什么样的影响，我们的房产工作应该怎样做下去？2007-8-23 16:05:11

[嘉宾代育松]：现在面临的一个很重要的问题就是国家宏观面对于股市的暴涨进行控制，我们的房价成本越来越高，虽然比例不重，但是加息几次过后还是有一定的影响。现在的大环境下，老百姓的购买房产还是比较强烈。2007-8-23 16:06:10

[嘉宾代育松]：重庆土地的拍卖价格都是天价，现在置地的成本换算出来都在5000元左右，然后加上建筑成本2000元，所以有些建筑的成本已经达到7000，所以我觉得今后1-2年，重庆的新房房价大概在1万，好的口岸江景房都上万，二手房都是5000-6000，很多朋友都看到这样一个时机，都希望来搏一下。2007-8-23 16:06:42

[商界在线]：有网友想问一下，他可能也想做房产中介，朱总，对今后中介好的发展模式有一些什么样好的建议呢？2007-8-23 16:09:09

[嘉宾朱勇]：房产中介是服务，就是服务服务再服务。还有就是做到精细化，要找准自己的定位。2007-8-23 16:09:23

[商界在线]：那在细节方面，您在钢运强调哪些问题？2007-8-23 16:09:35

[嘉宾朱勇]：跟客户的沟通，对客户需求的了解，对资源的把握方面都是非常重要的。2007-8-23 16:09:52

[商界在线]：刚才您谈到说企业人才能力的培养，可能一开始和客户沟通起来还是有一些困难，那钢运置业方面对员工培养机制是怎样做的呢？2007-8-23 16:10:03

[嘉宾朱勇]：我们有自己的培训学校。3年之前开始的。一是要对员工进行企业文化理念的培训。还有就是对房地产市场的了解，以及未来得方向，他们投身我们这个行业，首先要认识这个行业。其次就是我们的企业文化，要融入到我们的企业文化当中来。2007-8-23 16:10:42

[商界在线]：那钢运置业的企业文化是什么？2007-8-23 16:10:51

[嘉宾朱勇]：“关心百姓生活，创造美好家园”，实际上就是为社会创造价值，为人民服务。2007-8-23 16:11:07

[商界在线]：那咱们继续刚才的培训话题，除了企业文化和市场认识之外，还有其他的一些什么样的知识？2007-8-23 16:11:16

[嘉宾朱勇]：当然还有一些专业知识，包括房地产方面的，以及接待客户，与客户沟通的技巧，还有我们的礼仪培训。我们是培训加实践的模式，多次的重复来提升他们的技能和知识，他们跟客户沟通起来也比较容易，他们认为我们很专业。2007-8-23 16:11:42

[商界在线]：钢运一系列的经营理念赢得了很大的市场份额，赢得了员工的信任，估计钢运置业的发展越来越大，市场占有率越来越高，今天非常高兴代总和朱总为大家做的精彩分析，感谢二位。 2007-8-23 16:12:23

[嘉宾代育松]：谢谢大家。2007-8-23 16:12:33