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美国房价“涨涨涨”,健康“没泡沫”,具长期投资价值


次贷危机后这几年,中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。美国房地产经纪人协会(NAR)发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示,2016年4月至2017年3月的这一年间,中国人再次成为美国房产头号海外买家,一年花掉317亿美元,其中65%的买家选择全款支付。

房产调研机构CoreLogic的美国房价指数(HPI)预测显示,2017年5月至2018年5月这一年时间内,美国房价还将上涨5.3%。

美国房地产仍具长期投资价值

中国买家购房年花317亿美元

根据NAR的报告,2016年4月至2017年3月期间,中国买家在美国的购房成交总额达到317亿美元,超过了来自加拿大、英国、墨西哥和印度的买家,成交金额连续四年蝉联冠军,创下新高。同期,中国买家购入40572套房产,购房数量连续三年荣登美国海外住房买家榜第一名。

中国买家的购房实力不仅仅体现在数量上。美国最大的房地产数据平台Zillow集团的首席经济学家亚伦·特拉萨斯(Aaron Terrazas)在接受《每日经济新闻》记者采访时表示:“与其他海外买家相比,中国买家更中意价格偏贵的沿海地区。Zillow统计数据显示,三分之一的中国买家主要关注的城市有六个,分别是圣何塞、旧金山、西雅图、洛杉矶、圣地亚哥和波士顿。这些地区价格都不便宜,因此中国购房者的目标价中位数就非常高,2017年第一季度达到了53万美元,相比之下,美国当地购房者的目标价中位数仅为25.8万美元。不仅如此,中国买家还喜欢相对较新的独立式住宅。”

为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房产呢?特拉萨斯表示,这其中的原因各不相同。“就业和子女教育是中国人赴美购房的主要驱动因素之一。从中国人的社区搜索记录来看,他们倾向于劳动力市场强劲的地区,尤其是技术人才就业良好的地区。除此之外,中国人还喜欢有实力雄厚的学校配套的社区。”他同时指出,“投资也是中国买家赴美购房的主要原因之一。”

美国房地产仍具长期投资价值

在美购房的吴女士就是一个典型的例子。她向《每日经济新闻》记者透露,她与丈夫共同经营着一家公司,儿子在美国宾夕法尼亚大学就读硕士,在美国买房一方面是为了自家人的居住所需,另一方面也是以投资为目的配置海外资产。

美国房地产经纪公司RE/MAX Champions加州地区房产经纪人Linda Ing告诉《每日经济新闻》记者,她的客人几乎百分之百是以投资为目的,因此他们并不是买最好或最贵的房子,而是选择投资回报率最高的地方。有些客人是听朋友说某一地区投资回报率较高,就和朋友一起购买了房产。

诺斯福解释说:“强劲的房屋需求和有限的供应量是造成房价上涨的主要原因。经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月,美国失业率小幅下跌至4.3%,这使许多家庭都有能力购房。不仅如此,美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低,2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而,新房修建数量依然保持在较低的水平,待售房产量保持在近30年的新低,供不应求使得房价稳步上升。”

摩根士丹利美国固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示,受潜在购房者(尤其是千禧一代)增多、待售房屋数量接近新低、抵押贷款申请放松等因素影响,今年美国房价的年增长率将达到4%。

美国房地产仍具长期投资价值

美国房地产仍具长期投资价值

今年以来,经济学家和一些投资了美国房地产或者房地产信托基金的国内朋友开始担心,经过了几年的持续性复苏,是不是该到市场拐点的时候了?

担心房地产市场崩溃的理由主要有几个方面:

第一,很多美国城市的房价已经达到或者超过了2008金融危机前的高度。甚至部分地区的上涨趋势仍在加速,比如硅谷和西雅图。

第二,美联储今年计划加息四次。这将大幅增加购房者的贷款成本,减少潜在购房者。

第三,随着价格的上涨,部分地区的房产交易量开始萎缩。这被很多相信技术指标的投资者认为是趋势反转前的信号。

这种推理在很多方面得到了验证,甚至看起来现在就像极了2007年房地产次贷危机前的场景。如果对房地产信托基金(REITS)的价格曲线稍作分析就可以发现,其名义价格确实已经达到了2008年的高度。2015年和2016年的两次美联储突然改变政策方向的加息对市场形成了巨大的波动。且今年以来的数次美联储议息会议都对价格指数构成干扰。二季度几个月的建筑开工许可证发放明显减少,可以认为是交易量萎缩的重要标志。

但是如果我们更近距离的观察美国房地产市场,又会发现那么多的本质不同。

从房屋实际价格来看,其实比2008年的高度还是有很大差距的。在比较价格时,我们应当充分考虑到货币因素。在应对危机的这10年时间里,为压低长端利率,美联储进行了数次量化宽松操作。巨量货币对市场的冲击,难免造成名义价格的失真。华尔街投行进行了价格指数调整后再进行对比。他们发现即使房价再增长20%左右,总体价格仍然处在较为健康的区间,还谈不上泡沫化。

从房屋拥有率来看,现在是64%,处于美国历史上最低的时期,进一步抛盘的可能性不高。而且目前最低的住房拥有率还伴随着美国历史上最低的空房率。这说明由于财务实力的原因,很多美国人不得不选择租房,而不是买房。如果结合金融危机以来美国较高的失业率,这就很容易理解。

这一点在美国的年轻人“千禧一代”中表现得特别明显。由于工作机会向新兴市场国家转移,很多大学生毕业后马上陷入失业。为了应付随即而来的学生贷款催缴,他们常常到了成人的年纪却无法独立。现在这个族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子里,甚至还得伸手向他们要生活费。但随着一部分跨国企业重新回到美国和就业市场的快速改善,他们最终还是会走向职场,最终成为房地产市场的新买家。

从房地产贷款质量来看,银行的放贷标准其实过于谨慎,贷款违约率不断下降,不像危机前的逐步上升。当前接近1%左右的房贷违约率得益于奥巴马政府执政的8年时间里通过的Dodd-Frank法案。这份法案对银行借贷进行了非常严格的规定,并对违规的华尔街投行动辄几十亿美元的高额罚款。为了规避合规风险,很多银行现在大幅缩减了房贷业务。即使从事该业务的银行,对购房首付的要求提高,对购房者的背景审核和信用记录也极其详尽。甚至很多本该合格的购房者却因为很小的瑕疵而被拒发贷款。

Dodd-Frank法案还对扩大金融危机的复杂金融产品进行了严格的限制。比如,通过杠杆放大房地产支持债券(MBS)的分级CDO产品,美联储对承销券商进行了极高的风险准备金要求。以至于很多投资银行被迫退出了这项业务。这类产品的交易量也大幅度萎缩,已经没有可能再兴风作浪了。

从租金房价比来看,较高的租金对房价形成有效支撑。回顾次贷危机中的群体性抛盘行为,我们可以发现,很多房主要么是因为失业,要么是无力承担升息造成的月供上涨,被迫强制平仓。和危机前不同的是,目前的租金收益平均超过6%,在某些区域甚至达到15%。即使房主偶然失业,顶多也就是把自己的房子出租。他们可以用租金就可以覆盖月供和地产税,完全没有必要像危机前一样扎堆抛盘了。而且失业群体越多,租房群体越大,租金收益越高,对房价就形成越强有力的支撑。

超高的租金收益率在美国也形成了“以租养房”的群体。经济条件不错的房主常常会通过借贷,购买好几套房子专门拿来出租。租客不但相当于帮房主还贷,甚至还可以覆盖一部分房屋维修和更新的成本。这样相对稳健的投资方式吸引了很多国外资金,对市场形成进一步支撑。

美国房地产仍具长期投资价值

综合考虑,我们基本上可以认为,美国房地产市场并未泡沫化。如果川普政府和美联储的政策不太激进,未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势。虽然和科技股的短期高速成长无法媲美,但低利率条件下,美国房地产目前仍然不失为一个较为稳健的长期投资渠道。

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原文转载:http://www.hminvestment.com/News-view-13673.html

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